东京工业大学租房

2023年底，东京夜，银座四丁目的十字路口，

这里白天是渡边太太们的购物中心，

夜晚则是藤原先生们的交际场，

欲望，情愫，金钱三者的味道充斥其间，

难以形容却让人迷醉

……

楼下川流息壤，楼上觥筹交错，一群男女拥簇着某位低矮男子，男子地道英语中夹杂着几句中文，言辞依旧犀利，但台下观众不再是上海高喊时代的大爷，而是银座独有的曼妙女郎。男子站在幕墙后面俯视众生如蝼蚁，而曾经的那只蚂蚁，似乎要搬家了。

半年后，消息传出，云锋基金欲对日本房地产投资约1000亿日元，并邀请高盛房产投资部门前高管田中加入。随后，马先生和孙先生的曾经密友，阿拉伯富豪们也开始入场，作为中东地区的代表性的政府基金，卡塔尔投资厅计划投资80万亿日元，涌入日本房产市场。

东京楼市连涨十年后，距离昭和高点仅一步之遥，而马先生和阿拉伯富豪们：

为何还要在此高点之际入局日本房产市场？

日本房东究竟是门好生意吗？

东京，大阪、名古屋等城市动则4%-6%的租售比究竟真相如何？

带着这些问题，诸君，咱们今天来看看，日本房租百年演变史。

包租公的诞生

如果说在这个星球上，古往今来哪个行业最省心，高票选项必然有地主一席。毕竟，传统土地的价值需要自己播种才能收获。但是地主一词的出现，标志着土地价值的变相提取，出租土地赚取地租。虽然收获可能要打个折，但不用自己抡锄头了。

从某种意义上，当一个农夫能用一辈子劳作换回一块大到可供出租的土地时。他就已经完成了原始积累，进而阶级跨越了。后面随着生产力的发展，地主这一行档逐渐随着土地的性质而细分到各个垂直领域。

其中，最受广大人民群众向往的身份之一便是——包租公。

包租公一般都是出现在经济发展良好，资本主义萌芽的时候，比如宋朝就第一次出现了租房中介：庄宅牙人。

但是在海对岸的日本，这个苗头出现的比较晚。一直到了幕末才有规范化的迹象。

造成这一现象的原因不是因为日本的资本主义抬头晚，毕竟江户时代的大阪商人就开始炒期货了，老百姓不租房的主要原因还是日本这个地方太不稳了。物理意义上的不稳，一是火山地震高发，二来连年打仗抄家。一来二去，日本的房屋都主打一个轻便速成，竹木结构为主，倒了不砸人，塌了不亏钱，能遮风挡雨防野猪就行了。既然盖房成本不高，自然就没人想着去租房子了。

所以从平安时代一直到战国结束。日本都是租地不租房，地主把地租给你了，只要按时交租，你是种田养猪盖别墅都行。但是你要是光盖宅子，到了秋天没粮交租。以德服人了解一下？

但是，到了江户时期转折就开始了，随着生产力的进步。城市规模日渐扩大，越来越多的手艺人进城讨生活。可城里的地主不是大名就是藩主，最次也得是祖上扛旗入过关的武士。城内的地是你想租就能租的？租地不现实，但好在黄老爷们家里宅子多，住不过来，闲置的租你两间也没问题。

而等到了幕末，可谓是“天街踏尽公卿骨，甲第朱门无一半”，黄老爷们也黄的差不多了，纷纷卖房卖地。商人们趁机大肆收购城内宅邸。收到自己也住不完了，那咋办。还能咋办，闲置的房子赶紧租出去啊，不然让许教授看见，你们这帮高商巨贾都成低收入者了。

幕末是日本房屋租赁的第一个发展期，但是此时的租赁关系还比较原始，基本上还是一手交钱一手交钥匙，包租公定期上门。

而出租的房子大部分都是家中闲置，没有人为了出租专门去盖房子的。

但到了明治维新以后，脱亚入欧的思潮席卷日本，第一批开窍的人里就有这些包租公们。

工业发展了，对房子的要求也就提高了。以前砍两棵树就能搞定的房子，现在要求地面硬化，防水防火了。

一开始，工厂主们还在自家的土地上盖厂房，但随着生意的发展，想要扩大生产规模就得买地建厂。注意，买地和建厂是并列关系，都是要钱的。这对于工业发展刚起步的日本来说，成本还是有点高。于是到了大正时期，日本便出现了专供出租的厂房设施。包租公们大多都是前些年还在田里种大米的下町庶民。感谢幕府倒了台，一转眼咱便都是包租公了。

这一时期，日本的房屋租赁市场蓬勃发展，不出意外，包租公们的福气还在后头呢。但是辩证主义说得好，不出意外那才是意外。熟悉历史的朋友应该发现了。算算日子，美军的轰炸机已经在路上了。

二战结束后。东京市区被炸的基本就剩地平线了。而郊区的房屋因为盖的偏反而幸存了一部分，这下轮到郊区人民支棱起来了，一时间纷纷上了嘴脸。

搁以前你喊我下町庶民我不挑你理，搁现在你该喊我什么?包租公，诶，对喽，你看我这近郊百年一户建，租您十万一个月不过分吧，啥？太贵了，这都是现成的房子哟，您要嫌弃，您往市中心瞅瞅，那边遍地碎石残渣，打地铺都硌的肋骨疼，你租不租吧。

租，只能租啊，毕竟此时属于强烈卖方市场，租不到就得回市区住棚户了。在这样的社会氛围下，日本彼时的租房市场乱象频出，一房多租，坐地起价，房东赶人的事情时有发生。

但大家别忘了，那时租房的主体可不是眼神清澈的应届大学生。除了东京市民，大部分都是前线回来官兵。这么一群待业的大老爷们凑一起，本质上就是社会不稳定因素，要是再赶上有俩家里没人了无牵挂的，不出三天就得来一个山本达奇说我有一个馊主意。接下来什么鱼腹藏书，苍天已死可就都来了哈。

于是，乍富的房东加上暴躁的租客。三天一起暴力冲突，五天一个恶性事件。

日本政府被闹的头皮发麻，重压之下，便诞生了堪称全球最严《日本房屋租赁管理制度》。

确立了卖房不破租赁的市场规范，保障了租客权益，最重要的是，这份管理制度奠定了日本房屋租售同权的法律效力，并实施至今。

而随着泡沫破裂后，日本全民都陷入了债务危机，进而引发了整个房地产行业的动荡，为了避免大规模社会事件发生，日本政府于1991正式修订了《借地借家法案》。如果说，《日本房屋租赁管理制度》只是保障了租客的权益，《借地借家法案》则是在原本的基础上，又加入各种补丁。

这部法律从诞生那一天起，就是为了保护弱者一方，也就是租户而产生的。其核心三大项分别是：

一、房东不得进入已出租的房屋，人权，你懂的伐。二、房东不能随意涨价，初始合同签多少，租客就认多少。想涨价咱们必须协商，比如周边租金都涨了，你才能涨，擅自涨价，租客可以拒绝。

三、租客拥有第一续约权，合同到期想换租客？在普通借家合同之下，租客可以无限续约，只要不想走，完全可以一辈子租下去。

而正是再这样严苛的法律规定下，日本的租客可谓毫无后顾之忧，以至于现在越来越多的日本年轻人在买房与长租之间，纷纷选择了后者。但到这里估计有朋友要问了，这样搞下去，为什么还有人愿意把自己的房子租出去。诸君，凡事都有两面性，贼愿意挨打的原因只有一个，那就是也吃到肉了。下面咱们就来看看，如今的日本的租房市场是个什么情况。

房东与租客

很多在日本租过房的朋友都跟我吐槽过，说自己在日本租个房，又是申请又是审查，好不容易都过了，交个头金差点都赶上房子首付了。

不都说在日本租客是爹吗，我怎么觉得我都快成孙子了。对此我只能说，十年媳妇熬成婆，爹都是从孙子过来的。

正如前面所言，由于法律对于租客的保护权益太大，叠加80年代幻梦下房地产的失控，日本租房市场正经的萎靡了几年。但幻梦如醉酒，总有醒来的一天。

一朝梦醒，大家发现。以前没买房的，现在不敢买了。以前买了房的，现在卖不出去了。一边是居住刚需，一边是要钱回血。房东与租客蓦然回首，原来咱俩都停在灯火阑珊啊。

好了，需求有了，接下来就是实际签约了。租客不说了，所有你想到的，没想到的法律基本都给你琢磨透了。但房东这边的权益咋办了。资本主义嘛，自然是交给市场了。于是便出现了礼金，押金，保证公司审查等等严苛行为。

我们先简单捋一下日本不动产租赁行业的三个利益分配者。

房东，管理公司，中介。

首先是房东，主要的利益就是你交的房租，以及部分礼金。其次是管理会社，在日本一般很少有房东自己管理房子，他们大都会把房子委托给管理会社代管。

从莫种意义上讲，他们就是房东找的代理人。什么下水道堵了、水龙头漏水了、隔壁的音响放的音乐不符合你审美了等等等……这些都归管理会社负责；他们最主要的收入你每月房租的5%左右。这部分钱可以理解为房东雇的管家费用，其身份上应对房东，下直面租客。

最后就是中介了，他们大多数时候只能赚个中介费，正常是一到两个月房租。很多人会吐槽，凭什么租个房子就需要白给中介一个月费用，都是黑心钱。这话说的，银行还收手续费呢，消费还有消费税呢。这钱凭什么交。

成年人不讲凭什么，讲规则，要么遵守规则，要么更改规则。

捋清了这三方利益关系，我们再来看看租房者吐槽的两点，首先是申请和审查，申请其实并不难理解，有句话是：

大阪是日本的，东京是世界的。

目前狭义的东京23区还不如深圳一个龙岗区大，房子就那么多。而全球人口不断涌入，目前是典型的卖房市场，很多好地段的房子一放出来，就有多个买家同时下手。所以目前东京租房都需要提交申请。

而相对应的审查也是一样的，审查主要是核实你的身份信息以及是否有能力租这套房子，通常需要提供护照、在留卡、就业证明、健康保险、雇佣契约以及日本的手机号和银行账户。基本上就是确认你是否有日本长期居留资格和财务情况。就算这些都有了，东京23区内的好房子还是有9成是不对部分外国人开放的，这点不细说了，得罪人。

好了，当一切都搞定后，就是各种交费了。下面咱们来盘点一下在日本租房所谓的头金。

1、礼金

这个礼金理论上是房客感谢房东将房子租给我，而产生的谢礼。但这是典型的日式暧昧说法，在高度市场化的资本主义，大家嘴上全是道理，心中全是money。真实的是，如果有在东京租过房子的诸位应该都能发现：

高礼金的房子基本有一下特点：

1、大房子

2、整体较贵但房租比较合理，甚至有高价之下诡异的性价比

3、地段好。

而所谓的0礼房子也有几个特点：

1、房子小

2、整体便宜，但性价比低

3、地段一般

所以礼金的存在本质是优质房源的房东对客人的一种筛选，一方面通过高礼金过滤一部分低收入者，一方面充分的头金可以证明租客的经济实力。

2、押金

这个略过，押金全球道理都一样，本质是房东为了租约可能存在空置期做的额外收费，很正常。这里额外只说一句，目前市面上有相当部分面对留学生0礼0押的房子，如果有留学生看到这种，就劝一句：初来乍到，占小便宜有大坑。最好多看看，多比比。言尽于此，我就不继续深挖砸人饭碗了。

3、保证会社

这事儿算是日本相对来说比较特色的制度了。目前在日本租房不管是居住还是商铺，通常需要连带保证人或者保证会社。这个本质是保护原本弱势的房东，给房东上个保险。比如你欠房租跑了，你把家拆了，你把家里地板砸了，你把家里弄成垃圾堆。如果出了这些事儿，有些外国人买张机票不管了，那接下来的责任就得保证会社或者连带保证人来负责。这个通常收费1个月房租左右，额外说一句，其实这东西一开始并不是必选项，至于原因，只能说，前人砍树后人晒伤。刚刚所有的举例，都是过去曾经高频发生过的。

4、中介费+钥匙费

中介费前面说过了，一个月房租。至于钥匙费为什么要单独说，因为在日本每次重新出租都换锁。所以所谓的钥匙费是锁费+钥匙。整体费用2-4万日元，折合人民币一千到两千。

以上就是所谓日本租房的头金了，我们以东京新宿区一套常规40平单身公寓为例，月租20万，其中礼金一个月，押金一个月，中介费一个月，保证会社一个月，首月房租一个月，钥匙费折中算3万。那么这个房子大约前后需要经过看房，申请，审查，签约、耗时15天-40天左右。费用则是5个月房租+3万钥匙费，合计103万。

看到这里估计有人说，卧槽，都这么贵了，我还不如直接买房。听说日本房贷利率才0.5%，四舍五入等于白送，就这利率还租什么房啊。OK，那咱们接下来看看，日本买房又要付多少钱？

租房与买房

既然聊到买房，那咱们干脆继续用上面那套月租20万日元的房子举例。目前新宿这样的典型单身公寓，出租回报率大约在4%左右。由此我们就可以推算出这套20万月租的房子总价应该是20万*12/4%=6000万日元。

刚刚入驻这个房子的头金咱们已经算出来了，是103万。那么如果咱们是买这个房子呢。好勒，诸位，咱们进入云买房环节：

咱们假设买房人身份为新宿区的普通白领，收入也按照新宿的平均收入来534万的年收来算。

那么日本人通常住房贷款为年收的6-10倍。这里我们按最高的十倍。咱们取整，贷款就是5300万，那么首付金则需要700万。然后除了首付金还需要什么呢。

1、中介费大约3%左右，合计180万。

2、各种税费，如登记免许税，固都税，不动产取得税、司法书上费用，这个通常为房产为的3-4%左右，咱们依旧按照3%算，合计180万。

3、银行贷款手续费，这个通常为2%。贷款5300万，即为106万。

那么这个平均收入水平的哥们，如果要买这套月租20万的房子需要一次性拿出多少钱就一目了然了，总计700+180+180+106=1166万。

这钱多吗，我们代入这个哥们的视角，其实挺多的。

534万年收，目前到手约为400万左右，咱们按照一年存150万日元计算，大概需要8年才能存够。这就是网上常说日本人大约8年可以买房的逻辑。

但这里要说一点，这所谓的平均收入根据日本的年功序列，大概率是30岁上才能拿到的收入。所以这么一算，如果一个日本普通白领，在维持日常生活外，可能需要十二三年才能在东京副都心的地方买一套40㎡的公寓。这个是否合理，留给诸位评价。

但如果一定要我说，我觉得还成。一个普通的上班族，

勤勤恳恳，不偷不盗，不靠六个钱包，仅凭自己可以在十来年首都买一套自己的小房子，怎么看都不错了。

后记

2017年，杭州湖畔，全球首脑会议的主旨演讲中，那个矮个男子依旧石破惊天，放言：

过去8年房价疯长，未来8年，房价如葱。

几如谶语，映照现世。

三年后，蚂蚁金服上市代码688688，发行价为68.8，这支A股史上第一IPO的前夜，男子于黄浦江岸指着银保监的头头脑脑直言：

银行是当铺思维。

不缺钱者给钱，缺钱者不顾，随后时代之争响起，资本之论遍地，蚂蚁隐入巢穴，风清扬孤悬海外。

前几天，一个刚拿到永驻的朋友开始关注起房子的事儿，在b站看了一圈，博主们结论是：资本该死，买不如租。再YouTube看了一圈，博主们的结论是：

资本新生，租不如买。

哥们正迷茫的时候，办公室突然想起一段手机铃声：

看似个鸳鸯蝴蝶，

不应该的年代，

可是谁又能摆脱人世间的悲哀

花花世界

鸳鸯蝴蝶在人间已是癫

何苦要上青天

不如温柔同眠

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